ABOGADOS ALGECIRAS INDEMNIZAPLUS

Abogados especialistas en accidentes de tráfico y cláusulas suelo

Abogados Derecho Bancario

RECLAMACIONES A  BANCOS, CAJAS DE AHORROS Y ENTIDADES FINANCIERAS

Si usted tiene problemas con su banco o entidad financiera, nosotros podemos ayudarle, presentando las correspondientes reclamaciones a bancos, negociando con los mismos o defendiendo sus intereses ante el Juzgado si es preciso. Somos abogados especializados en Derecho Bancario,

En ABOGADOS INDEMNIZAPLUS ALGECIRAS estamos especializados en DERECHO BANCARIO. Si usted tiene este problema o cualquier otro con su banco (dación en pago, cláusulas abusivas, fraudes en banca electrónica  o cualquier otro) pídanos una cita y venga a visitarnos. Nuestros honorarios son muy ajustados y cobramos un porcentaje muy razonable sobre la cantidad recuperada o ahorrada.

Tenga en cuenta que los bancos van a muerte contra los clientes en cuanto estos dejan de cumplir sus contratos. Todos los días se producen centenares de desahucios y embargos a aquellas personas que no pueden pagar sus viviendas o sus préstamos personales. Ya está bien. La crisis la provocaron los bancos, no usted. Si usted ha sido engañado, no se quede quieto, defienda sus derechos. Si hace falta, en el Juzgado.

RECLAMACIÓN DE HIPOTECAS

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se han convertido en una pesada carga para aquellas personas que han perdido su trabajo o su modo de vida. Si usted se encuentra en esta situación, podemos negociar una dación en pago a su banco, para que este se quede con su vivienda. No es fácil, pero puede conseguirse.

Muchas hipotecas contienen cláusulas suelo y techo, que implican que por mucho que bajen los intereses, usted no se va a beneficiar de ellos, porque pagará como poco el tipo mínimo establecido. En contraposición, si los tipos de interés subieran exageradamente (un 20% o más), usted no pagaría más de este tipo máximo, pero esta situación casi con toda seguridad no va a ocurrir nunca.

Esto, que supone un claro abuso de la posición dominante de las entidades financieras, está siendo enmendado en multitud de sentencias en Juzgados y Audiencias de toda España, ante las reclamaciones de muchos hipotecados, ya que los tribunales consideran que esta es una cláusula claramente abusiva y que además los ciudadanos que pidieron su hipoteca no tuvieron oportunidad de negociarla, ya que se consideraba que las condiciones impuestas por los bancos se asemejaban a contratos de adhesión, tales como cuando se contrata el suministro de agua o de luz. En lenguaje vulgar: “Esto es lo que hay: o lo tomas o lo dejas”

Sepa que además en los últimos tiempos se han aprobado diversas medidas para paliar los efectos de los impagos de hipotecas entre los más desfavorecidos. Aunque los requisitos para acogerse a moratorias y otras ventajas son muy estrictos, y aplicables solo a un sector muy reducido, no se dé nunca por vencido. Si su banco le pone una demanda por impago de su hipoteca, no se conforme con perder su vivienda y aún así quedar amarrado de por vida a su banco con una deuda que le resultará muy difícil liquidar. Venga a consultarnos y le informaremos de cuales son sus derechos.

 

 

RECLAMACIÓN DE PARTICIPACIONES PREFERENTES

Muchas personas han caido en la trampa de contratar productos financieros “tóxicos”, esto es, de alto riesgo, cuando realmente creían que estaban contratando un depósito a plazo fijo.

En la inmensa mayoría de los casos, las personas han sido inducidas a contratar estos productos por los propios empleados de banca, personas de su confianza durante años, sin que estos les explicaran los riesgos reales de poner su dinero en estos “negocios”.

Cuando los ahorradores  se ven obligados a desinvertir y recuperar su dinero, se encuentran con que han firmado unos papeles que permiten que el banco les devuelva el dinero cuando le dé la gana, porque no tienen fecha de finalización. Se encuentran con que el banco les pagará dividendos si es que obtiene beneficios, si no nada. Se encuentran con que su inversión puede desaparecer de la noche a la mañana, y perderlo todo.

Si el cliente insiste mucho, el banco, en el mejor de los casos, le ofrecerá recuperar de inmediato entre el 40 y el 50% del capital, dando el resto por perdido. Pero claro, el resto no está perdido, sino engrosando los beneficios del banco.

Por eso, y ante este estado de cosas, solo hay una salida si el banco se niega a devolverle su dinero: demandarle, alegando vicio del consentimiento, porque usted no invirtió para perder los ahorros de toda su vida, sino para tener un rendimiento normal, y casi con toda seguridad, usted no fue advertido de los riesgos que corría. De esta manera, podríamos obtener una sentencia que declarara nulo el contrato.

 

 

SEGUROS DE TIPOS DE INTERÉS (SWAPS)

Los seguros de tipo de interés son otros productos que se vieron obligados a contratar muchos de aquellos que contrataron una hipoteca. En teoría, protegía al cliente contra subidas del interés excesiva. En la práctica supone lo contrario: una carga adicional a pagar en el recibo de su préstamo hipotecario. Podemos presentar su reclamación sobre estos Swaps.

Le facilitamos un interesante artículo que describe perfectamente que son los Swaps, y que hemos tomado, reservando todos sus derechos para su autor, experto en derecho financiero, y al que podrán seguir pinchando en el siguiente enlace:

http://www.rankia.com/blog/berbis-swap/

¿Qué son los swaps sobre hipotecas?

Un swap es un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a subidas en los tipos de interés. Se trata de un contrato complejo, básicamente utilizado por empresas al realiza ciertas inversiones o incluso compras a crédito para cubrirse las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.

Puede definirse como un producto derivado, que sirve para hacer cobertura frente a posibles ascensos en tipos de interés. El swap es un producto muy utilizado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, aunque se trata de un instrumento de riesgo, usado sobre todo por inversores cualificados e institucionales.

Los swaps son productos financieros de alto riesgo que normalmente intercambian un tipo fijo por uno variable. No están ligados a operaciones concretas y sólo tendrán interés para quien esté endeudado por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo habitual es que quien esté endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, es decir, deja el tipo congelado en un determinado nivel. Se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo fijado y al cliente a abonar la diferencia en caso de que el tipo baje.

Los swaps en las hipotecas

Algunas entidades están vendiendo hipotecas que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. El swap vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, independientemente de variaciones externas. Puede parecer interesante suscribirlo, sobre todo cuando los tipos de interés han bajado mucho y es probable que en el corto plazo se produzca un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son nefastos cuando se suscriben con niveles muy altos del Euribor y en un escenario en el que si se aplica una alta probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Los swaps que ahora están perjudicando a muchos clientes tienen la siguiente operativa: la entidad financiera paga el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente paga a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es actualmente muy abultada, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en alrededor de 3 puntos. Los intereses se calculan periódicamente sobre el nominal del contrato, que suele ser el nominal de la hipoteca, que un préstamo con un swap resulta, en estos momentos, muy perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se está pagando en la actualidad se sitúa en torno al 2,5% como mucho. Sin embargo, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, justo el doble.

Si la hipoteca se ha firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja porque no corresponde la revisión aún, puede darse el caso de que el cliente todavía pague un 4% por su hipoteca, que sumado a los 3 puntos aproximadamente de diferencia por el swap hagan que el coste financiero esté en un 7% durante un determinado periodo de tiempo. Cuando la hipoteca se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap, pero el cliente no se beneficia de la bajada del Euribor.

Las hipotecas con swap son caras

Hay que tener claro es que el swap solo es un producto aconsejable cuando los tipos se encuentran en mínimos y hay posibilidad de que en el corto plazo el Euribor comience a subir.

Cuando los tipos están altos, suscribir una hipoteca con swap sale caro. Las entidades financieras que han venido swaps a sus clientes han obrado con mucha picardía pues era previsible que dada la situación económica el Euribor no permaneciera en máximos durante mucho tiempo.

Si el contrato es de este tipo (swap), se trata de una verdadera tomadura de pelo, porque en realidad el riesgo de ambas partes no es ni mucho menos equitativo, dado que el cliente puede tener que pagar hasta ese máximo pero la entidad prácticamente nada. Ese tipo de contratos con techo de cobertura debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de clausulas, que deberían estar prohibidas.

La campaña de swaps comenzó a mediados del 2008 cuando el Euribor estaba subiendo, aunque todas las previsiones a largo eran de tendencia descendente. El hecho de que las entidades hayan vendido swaps a hipotecados en las condiciones descritas implica, cuando menos una falta de ética y una mala práctica bancaria, en tanto en cuanto a los clientes no se les hayan proporcionado ejemplos del coste que podía suponer, las previsiones de la entidad sobre la evolución de los tipos de interés y la cualificación del riesgo real en que se incurra.

Otro aspecto importante es que el swap no aparece generalmente en las escrituras de la hipoteca ya que no es una condición o clausulas de la misma, sino un producto ajeno e independiente. lo normal es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿cuál es su coste?

El swap tiene un coste. No es que la entidad aplique una cuota fija al mes, sino que la hipoteca aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un coste adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan ahora mismo más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos tienen una duración de entre tres y cinco años, con lo que al cliente le duraría el quebranto mucho tiempo y, des luego, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

Un ejemplo sobre su coste…

Para una hipoteca de 100.000 euros el cliente pagaría unos 200 euros mensuales, que se liquidarían de forma independiente a la hipoteca pero que se añadirían a los intereses que pagaría por la misma en términos de coste global de las dos operaciones conjuntamente consideradas.

Término y condiciones imprescindibles

 

  • El swap es un seguro con un alto coste que cubre ante posibles subidas de los tipos de interés, pero impide beneficiarse de las bajadas.
  • Se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.
  • El swap vinculado a las hipotecas es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.
  • Su coste ronda el 0,20% del importe de financiación de la hipoteca al mes.
  • Generalmente no aparece en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.
  • Las entidades apenas informan de sus riesgos y de su difícil funcionamiento.

CLÁUSULAS SUELO

Muchas de las hipotecas concedidas en los años del “boom” inmobiliario contienen una cláusula que protege al banco, en caso de que los tipos de interés sean muy bajos, obligándo al cliente a pagar un tipo mínimo (cláusula suelo) con el que por muchos que bajen los intereses, el cliente nunca se va a beneficiar de esto. En una situación como la de ahora (octubre de 2017) en que el EURIBOR está en valores negativos, una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años referenciada al Euribor más un 1%,  la cuota mensual sería de 565 euros. Sin embargo, si tiene una cláusula suelo en la que el mínimo a pagar es del 3%, la cuota será de 711 euros mensuales, y el total de intereses a pagar a lo largo de la vida del préstamo (suponiendo que el interés no suba ni baje) sería más del triple: (63.400 euros por 19.600 euros)

La cláusula “techo” supuestamente protege al cliente en caso de subidas excesivas de los tipos, pero esto muy improbable, y en todo caso el ahorro sería insignificante.

Numerosas sentencias en toda España han anulado estas cláusulas al entender que suponen una fuerte una enorme desigualdad en los contratos de préstamo hipotecario que beneficia únicamente a las entidades financieras. Si usted se encuentra en esta situación, venga y cuéntenos su caso, y presentaremos la correspondiente reclamación por cláusula suelo. Además, desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que se dio a conocer en diciembre de 2016, la devolución abarca todos los intereses cobrados de más DESDE LA PRIMERA CUOTA, además de la obligación de los bancos de abonar intereses por el dinero que se le cobró indebidamente.